Erbteilung bei einer Liegenschaft und Grundstückgewinnsteuern

Wir sind seit über 30 Jahren eine Erbengemeinschaft und besitzen ein Haus im Kanton Obwalden. Nun möchten meine beiden Geschwister das Haus übernehmen und mich anteilsmässig ausbezahlen. Wie können wir dies rechtlich regeln? Besteht die Möglichkeit, dass die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben wird?

Die Erbengemeinschaft kann durch einen Teilungsvertrag ganz oder teilweise aufgelöst werden. Dabei kann vereinbart werden, dass ein Erbe gegen Auszahlung aus der Erbengemeinschaft ausscheidet und die verbleibenden Erben die (Rest-)Erbengemeinschaft fortführen. Der Erbteilungsvertrag bedarf zu seiner Gültigkeit auch dann nur der schriftlichen Form und nicht der öffentlichen Beurkundung, wenn eine Liegenschaft einem Erben zu Alleineigentum übertragen wird oder wie in ihrem Fall ein Erbe aus der Erbengemeinschaft ausscheidet und die Erbengemeinschaft mit den weiteren Erben fortgeführt wird.

Die Übertragung einer Liegenschaft unterliegt grundsätzlich der Grundstückgewinnsteuer, welche kantonal geregelt ist. Im Kanton Obwalden bildet der Eigentumsübergang infolge einer Erbteilung gemäss kantonalem Steuergesetz einen Aufschubtatbestand. Dies bedeutet, dass zu diesem Zeitpunkt (noch) keine Steuern auf einem allfälligen Gewinn auszurichten sind, obwohl Ihnen Ihr Erbanteil jetzt ausbezahlt wird, die Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben. Aufgeschoben ist aber nicht aufgehoben. Veräussern die verbleibenden Erben zu einem späteren Zeitpunkt die Liegenschaft, so haben sie den gesamten angefallenen Gewinn zu versteuern.

Sie haben nach Gesetz das Recht, dass Sie für Ihren Erbanteil zum Verkehrswert ausbezahlt werden. Zur Bestimmung des Verkehrswerts wird in der Regel eine Verkehrswertschätzung bei einem Schätzungsexperten in Auftrag gegeben. Den in der Liegenschaft «schlummernden» bzw. «versteckten» Steuern wird in der Praxis üblicherweise dadurch Rechnung getragen, dass von dem vom Experten ermittelten Verkehrswert ein Abzug für diese sogenannte latente Grundstückgewinnsteuerlast gemacht wird. Die Höhe der Anrechnung der latenten Grundstückgewinnsteuern hängt von der konkreten Wiederveräusserungswahrscheinlichkeit ab. Ist nicht klar, ob und wann ein späterer Verkauf geplant ist, dann wird in der Regel eine Grundstückgewinnsteuerlast von 50% angerechnet. D.h. es wird die Hälfte des Steuerbetrags als Abzug angerechnet, welcher anfallen würde, wenn die Liegenschaft jetzt zum ermittelten Verkehrswert an einen Dritten verkauft würde. Sowohl den Übernahmepreis als auch eine allfällige Berücksichtigung dieser latenten Steuerlast können die Erben aber frei vereinbaren, d.h. die Erben können sich auf einen anderen Wert als den auf diese Weise ermittelten Betrag einigen.

Kurzantwort
Scheidet ein Erbe gegen Auszahlung aus der Erbengemeinschaft aus und verbleibt eine Liegenschaft im Eigentum der weiteren Erben, so kann dies durch einen schriftlichen (teilweisen) Teilungsvertrag geregelt werden. Die Grundstückgewinnsteuer wird dabei aufgeschoben.

(lic. iur. Marcel Vetsch, Rechtsanwalt und Notar, Fachanwalt SAV Erbrecht und Fachanwalt SAV Familienrecht, Luzerner Zeitung)